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Les 12 questions importantes à vous poser pour bien gérer votre location

Vous avez décidé de mettre en location votre logement ? Un tel projet revêt de nombreux avantages. Mais il y a également beaucoup de choses à savoir pour bien gérer sa location sur le bassin d’Arcachon. Pour optimiser votre gestion immobilière, voici les 12 grandes questions à vous poser avant de commencer.

1) Quel type de bail choisir ?

Il existe suffisamment de façons de louer pour que vous trouviez le bail qui vous arrange le plus. Par exemple :

  • Louer nu (logement vide) implique un bail qui dure 3 ans et est reconduit tacitement (c’est-à-dire automatiquement sans intervention des deux parties).
  • La location meublée implique un bail d’un an seulement, là aussi reconductible automatiquement.
  • Vous avez aussi la location étudiante, qui ne dure que 9 mois habituellement.
  • Ou encore la colocation, si votre logement est grand et vous pouvez accueillir plusieurs locataires en même temps. Ils peuvent signer chacun un bail individuel, ou alors un bail en commun.
  • Il y a aussi le bail social, où vous louez à des personnes dont les revenus sont modestes.
  • Etc.

2) Faut-il obligatoirement signer un bail pour gérer sa location sur le bassin d’Arcachon ?

On ne peut pas gérer sa location sur le bassin d’Arcachon sans un bail locatif. Il doit contenir des mentions obligatoires, afin que la gestion locative se passe dans les règles et sans accroc. Vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur le bail locatif dans cet article.

3) La réalisation des diagnostics techniques est-elle obligatoire ?

Comme pour une vente de logement, la location implique de faire réaliser des diagnostics techniques. Il faut pouvoir les soumettre au locataire avant la signature du bail.

4) Le montant du loyer est-il encadré ?

Vous ne pouvez pas choisir comme vous l’entendez le montant du loyer. Il y a des limites, comme par exemple, les capacités financières du locataire. On peut aussi voir l’effet qu’ont les zones dites « tendues » sur la question (zones où la demande est bien plus importante que l’offre). La révision du montant, quant à elle, ne peut avoir lieu qu’à un instant précis, dans une limite précise.

5) L’état des lieux d’entrée est-il une nécessité ?

Si vous louez un logement vide, l’état des lieux est une obligation légale. Sinon, il est facultatif pour gérer sa location sur le bassin d’Arcachon. Dans la mesure où il vous protège contre les dégradations éventuelles, et permet de séparer les responsabilités à la sortie du locataire, il est recommandé d’y procéder.

gérer location sur le bassin d'Arcachon

6) Le dépôt de garantie, c’est quoi ?

Vous pouvez exiger ou non un dépôt de garantie. Si vous le faites, quand le locataire signe le bail, il vous verse une somme spécifique. Elle est conservée comme garantie en cas de dégradation du bien. Le cas échéant, vous avez le droit de puiser dans cet argent pour financer les réparations nécessaires. Pour une location vide, le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer. Si vous louez meublé, il vaut deux mois de loyer.

7) Qu’est-ce qu’un garant ?

Le garant est un tiers qui se porte caution pour le locataire, dans le cas où celui-ci serait subitement incapable de régler son loyer (pour cause de licenciement, d’accident du travail, etc.). Dans ce cas, le garant paie à sa place en attendant que les choses s’arrangent.

Petit conseil : une caution « solidaire » vaut mieux qu’une caution simple pour gérer sa location sur le bassin d’Arcachon. Ainsi, il est possible de directement solliciter le garant sans longues et fastidieuses démarches.

8) Que sont les « provisions de charges » ?

Les provisions de charges sont aussi appelées « charges locatives ». Ce sont les dépenses à compter en plus du montant du loyer : eau, gaz, électricité, taxe d’enlèvement des poubelles, charges de copropriété et autres.

Elles sont estimées à l’année. En fin d’année, on peut les régulariser (rembourser le trop-plein versé ou payer ce qu’il manque) à l’aide des justificatifs.

9) L’assurance habitation est-elle une obligation quand on est bailleur ?

Pour un propriétaire, l’assurance bailleur (ou assurance propriétaire non-occupant) n’est pas obligatoire pour gérer sa location sur le bassin d’Arcachon. L’obligation est pour le locataire. Il doit souscrire une garantie contre les risques locatifs et présenter une attestation annuelle.

10) La location saisonnière est-elle un bon plan ?

Si vous optez pour la location saisonnière, les mouvements de locataires sont plus fréquents et exigeants. Il faut accueillir ces derniers, communiquer avec eux et éventuellement résoudre les problèmes rencontrés. Il faut aussi assurer le ménage et, peut-être, les réparations entre les locations. Mais si vous passez par une plateforme de réservation de type AirBnB, vous n’avez pas à vous embarrasser avec l’établissement du bail, par exemple.

Si vous choisissez de louer en saisonnier, il y a des particularités. Pour bien gérer sa location sur le bassin d’Arcachon, lisez cet article.

11) Qui paie les impôts locaux ?

Pour bien gérer sa location sur le bassin d’Arcachon, il faut s’acquitter de certaines taxes. Voici comment les choses se répartissent entre vous et votre locataire :

  • La taxe d’habitation est pour le locataire. Il la reçoit directement chez lui, en même temps que sa taxe télévisuelle.
  • Vous devez payer la taxe foncière.
  • En ce qui concerne les taxes locales (comme l’enlèvement des ordures ménagères, les charges de copropriété, etc.), elles doivent être incluses dans les charges provisionnelles puis régularisées à la fin de l’année.

12) La gestion locative professionnelle est-elle une bonne solution ?

On peut avoir peur de ne pas être à la hauteur pour gérer sa location sur le bassin d’Arcachon. Dans ce cas, recourez à la gestion locative. Ainsi, l’agence immobilière s’occupe de tout. Elle rédige votre annonce locative, choisit le meilleur locataire possible, encaisse et vous restitue les loyers perçus, etc. Et en cas de problèmes, tels que les impayés de loyers ou les dégâts éventuels, l’agence sait comment réagir. Vous n’avez pas à subir le stress consécutif aux mauvaises surprises et aux décisions à prendre. L’agence ne travaille pas gratis, mais vous payez pour un service qui vous facilite la vie. Tout ce que vous avez à faire, c’est choisir votre professionnel.

Bon à savoir : les charges de gestion immobilière peuvent être déduites des revenus fonciers au régime réel.

Ces 12 questions constituent le point de départ pour gérer sa location sur le bassin d’Arcachon.

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